Immeuble Menaçant Ruine (IMR) : Procédures de sécurité

En tant que propriétaire, vous venez de recevoir un courrier ayant pour objet « Ordre public -notification de l’arrêté » ou « Immeuble Menaçant Ruine ». En quoi consiste cette procédure ? Pourquoi est-elle engagée ? Que devez-vous faire ? Suivez le guide !

Les procédures de mise en sécurité sont régies par les pouvoirs de police du maire en matière d'habitat.
La législation permet en effet au maire d'intervenir afin de prescrire aux propriétaires les mesures appropriées pour remédier aux situations dangereuses, qu'elles soient la conséquence d'un événement naturel (tempête, orage, grêle, etc.) ou d'un accident (explosion, incendie) mais aussi la résultante de causes qui sont propres à l'édifice (vétusté, manque d'entretien).

Le Maire dispose de deux pouvoirs de police en la matière :

1. La police générale (article L2211-1 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales - CGCT) qui est utilisée dans trois situations :

• Danger immédiat
• Cause extérieure qui a provoqué des dégradations sur l'immeuble (tempête, incendie…)
• Propriétaire décédé (succession non réglée et non publiée aux hypothèques)

2. La police spéciale du Maire (article L 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation - CCH) qui est utilisée en présence de deux dangers :

• Le danger imminent
• Le danger ordinaire

Ces pouvoirs permettent, d'une part, d'ordonner aux propriétaires de mettre fin aux atteintes pour la santé et/ou la sécurité des occupants et/ou des tiers et, d'autre part, d'intervenir en substitution des propriétaires et de recouvrer les frais afférents.

La distinction entre les quatre procédures se situe au niveau de la gravité et de l'imminence du danger.
Lorsqu'un immeuble est signalé comme dangereux, le service Gestion Immobilière effectue une visite et conclut soit à :

Un danger simple

Son suivi est assuré par le Service Communal d'Hygiène et de santé (SCHS). Il a été observé une dégradation mais aucun élément ne menace de tomber (joints de cheminées qui commencent à devenir creux par exemple).

Un danger non imminent impliquant une procédure ordinaire

Un prestataire extérieur désigné par la Ville établit la cause et détermine les travaux à réaliser. L'objectif est de sécuriser l'immeuble sur un moyen terme en maçonnant des briques, refaisant les joints ou, encore, en opérant la démolition de l'immeuble (avec l'accord du Juge des référés au préalable).

Un danger imminent nécessitant une procédure d'urgence

Elle fait l'objet d'une saisine du Tribunal Administratif pour obtenir la nomination d'un expert. Il s'agit de mettre fin aux dangers les plus imminents, par exemple, en installant un périmètre de sécurité autour de l'immeuble, en stabilisant l'ouvrage par un étaiement ou encore en procédant à l'enlèvement de matériaux en équilibre instable (tuiles, planches, briques…).

Un danger immédiat entraînant une procédure d'ordre public

L'urgence est extrême et un prestataire extérieur est appelé pour procéder à une expertise (causes du danger et travaux à réaliser) qui fait l'objet d'un rapport. Il peut s'agir, par exemple, d'un incendie qui a ravagé une toiture et décroché des planchers des murs porteurs. Les travaux consistent à purger l'immeuble de tous éléments instables (tuiles, briques, charpente calcinée) et à "butonner" la façade afin d'assurer la stabilité de l'ouvrage. Cette procédure peut également être utilisée lorsque le propriétaire est décédé et que la succession n'est ni réglée ni publiée.
Le Conseil d'Etat a admis qu'un maire prescrive l'évacuation et l'interdiction d'accès et d'occupation d'un immeuble dangereux sur le fondement de ses pouvoirs de police générale en cas de danger grave et imminent (CE,2 mai 1990, n° 89299, Préfet de police c/ Khadi)

De manière générale, pour :

Un danger simple

Engager les travaux recommandés par le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS). La non-exécution mènera forcément à une étape plus contraignante et plus coûteuse liée à l'avancée des dégradations.

Un danger non imminent avec procédure ordinaire

Produire vos observations dans le délai fixé qui est au minimum d'un mois. Au terme de ce délai, si les désordres persistent, le maire prend un arrêté de péril vous mettant en demeure, dans un délai minimum d'un mois, d'effectuer les travaux de réparation nécessaires ou la démolition de l'immeuble ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures de sécurité indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

Un danger imminent avec procédure d'urgence

Conformément à l'arrêté de péril, appliquer les mesures provisoires dans le délai fixé pour garantir la sécurité, notamment l'évacuation des occupants de l'immeuble. Le maire peut prescrire la démolition partielle de l'immeuble afin de supprimer un de ses éléments dangereux, par exemple la partie d'un mur menaçant de s'écrouler.

Un danger immédiat avec procédure d'ordre public

A la suite d'une catastrophe naturelle ou d'un incendie, la solidité du bâtiment ayant été mise en cause par un évènement accidentel indépendant de votre responsabilité de propriétaire, le maire assure l'hébergement d'urgence des habitants sinistrés.